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《珠海市国有建设用地基准地价更新及珠海市国有农用地基准地价制订》听证报告

 

珠海市国土资源局根据《国土资源听证规定》第12条的规定,于20181112日下午15时至17时在珠海市国土资源局1号楼一楼会议室公开举行《珠海市国有建设用地基准地价更新》和《珠海市国有农用地基准地价制订》相关内容的听证会。 

在听证会上,陈述人就《珠海市国有建设用地基准地价更新》和《珠海市国有农用地基准地价制订》的术语解释、总体技术思路、地价内涵、工作过程、成果编制、地价成果与地价水平分析、成果征求意见等相关工作进行了详细说明,与会代表就《珠海市国有建设用地基准地价更新》和《珠海市国有农用地基准地价制订》相关内容的可行性、合理性以及对各方利益的影响充分发表了意见,提出了修改建议。会议取得了预期效果。现报告如下: 

一、听证基本情况 

听证项目:《珠海市2018年国有建设用地使用权基准地价更新项目》和《珠海市2018年国有农用地使用权基准地价制订项目》 

听证时间:20181112日下午1500 

听证地点:市国土资源局1号楼一楼会议室 

听证机构:市国土资源局 

主持人:市国土资源局 黄素茵 

听证员:市国土资源局 许爱红 

市国土资源局 赖文韬 

记录员:市国土资源局 李相洵 

陈述人:珠海市国土资源局:林欣 

广东思远土地房地产评估咨询有限公司 马忠杰 

广东思远土地房地产评估咨询有限公司 黄建焯 

听证代表:(实际参加会议16个单位16人,个人代表6人,共22人),分别是:市人大:王定科;市政协:黄朝省;珠海市香洲区人民政府:陈泽雄;珠海市斗门区人民政府: 刘井凯;珠海市海洋农业和水务局:何洁萍;珠海市评估协会:黄廉锋;珠海九控房地产有限公司:王炎;珠海仁恒实业有限公司:曾瀚慧;珠海市铭豪居房产公司:陈更;珠海市天泉房产开发有限公司:李凌云;珠海华发房地产开发有限公司:陈纯惠;珠海市龙光房地产开发有限公司:冷静;珠海诚正土地房地产评估有限公司:白亚鹏;深圳市广衡房地产土地资产评估顾问有限公司珠海分公司:潘毅;广东鑫光土地房地产与资产评估咨询有限公司:曾英;珠海荣正土地房地产与资产评估有限公司:贺民;市民代表:黄小舟、关兆云、陈坤炜、涂实、庞华新、蔡旭。本次听证会还邀请了珠海市市政和林业局派人参加,该单位已电话告知有事缺席已请假,不参加此次听证会。 

二、听证事项说明 

陈述人就《珠海市国有建设用地基准地价更新》和《珠海市国有农用地基准地价制订》的术语解释、总体技术思路、地价内涵、工作过程、成果编制、地价成果与地价水平分析、成果征求意见等相关工作进行了详细说明。 

第一个项目:详细汇报《关于公布珠海市2018年国有建设用地使用权基准地价的通知》(征求意见稿)的相关情况,汇报内容主要分为以下三个部分:第一部分是术语解释,第二部分是项目简介,第三部分是基准地价成果与地价水平分析。 

第一部分 对基准地价、城镇土地定级、地价区段进行术语解释;并解释基准地价的主要作用。 

第二部分 项目简介 

(一)项目工作概要(分五个部分) 

1、项目背景 

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007830日全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订)、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔200115号)、《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》(国土资规〔201620号文)、《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》(国土资厅发〔201727号)、《广东省国土资源厅关于进一步严格规范基准地价管理的通知》(粤国土资利用发〔20188号)、《珠海经济特区土地管理条例》等相关政策的规定,市、县(市、区)国土资源管理部门应严格按照规定制订、更新和公布基准地价。基准地价每2年应全面更新一次,更新不及时将有可能造成国有土地资产流失,存在渎职和廉政风险隐患,201781日开始各地新发布的基准地价体系应包含公共服务项目用地基准地价。 

另一方面,随着我市社会经济的快速发展,粤港澳大湾区规划落地,珠机城轨、金海大桥、香海大桥、金琴快线、港珠澳大桥等一批重大基础设施项目的推进建设和城市市政配套的日臻完善,我市土地、房产市场日益成熟活跃,现行珠府〔20167号文规定的基准地价的价格基准日为201471日,距今已近4年,已无法完全准确反映我市土地市场的价格水平。 

因此,基准地价项目需长期、持续、稳定的开展下去,保持数据的实时性,以利于地价水平变化分析,以利于确保政府的土地增值收益不流失,建立包含公共服务项目用地的国有建设用地基准地价新标准。 

2、工作依据 

1)法律法规 

《中华人民共和国土地管理法》(2004828日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订); 

《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007830日全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订); 

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990519日国务院令第55号发布,自发布之日起施行); 

《中华人民共和国城乡规划法》(20071028日第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议于通过,自200811日起施行); 

《中华人民共和国物权法》(2007316日第十届全国人民代表大会第五次会议通过,自2007101日起施行); 

《广东省地价管理规定》(1998727日广东省人民政府第九届11次常务会议通过,现予发布,自1998121日起施行); 

《中华人民共和国资产评估法》(201672日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过,自2016121日起施行); 

国家、省市颁布的其他法律、法规。 

2)政策性文件 

国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001]15号); 

国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31号); 

国土资源部《关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知》(国土资源部国土资发[2008]51号); 

国土资源部《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》(国土资发[2006]307号); 

《关于进一步做好城镇基准地价更新、上报和公布工作的通知》(粤国土资利用电[2009]138号); 

《关于上报城镇基准地价成果的通知》(粤国土资利用电〔2011149号); 

《关于全省城镇基准地价更新情况的通报》(粤国土资利用电〔2012422号); 

《广东省国土资源厅关于进一步规范地价管理工作的通知》(粤国土资利用发〔2013123号); 

《国土资源部办公厅关于实施〈城镇土地分等定级规程〉和〈城镇土地估价规程〉有关问题的通知》(国土资厅发〔201512号) 

⑩《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》(国土资规〔201620号文) 

⑾《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》(国土资厅发〔201727号) 

⑿《广东省国土资源厅关于进一步严格规范基准地价管理的通知》(粤国土资利用发〔20188号) 

3)规程规范及相关技术依据 

《国土资源大调查管理若干规定(试行)》(国土资发[1999]259号); 

《新一轮国土资源大调查纲要》(国土资发[1999]201号); 

③《新一轮国土资源大调查实施方案》; 

中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014); 

中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2014); 

中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2017); 

《城市地价动态监测技术规范》(TD/T 1009-2007); 

《珠海市城市规划技术标准与准则(2017版)》; 

国家、省市及地方有关的规程、规范、技术依据等。 

3、总体技术思路 

为满足珠海市基准地价更新的新需求,以《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2014)、《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)和《城市地价动态监测体系技术规范》(TD/T1009-2007)为依据,结合珠海市实际情况和当前城镇土地定级和基准地价估价技术的现状及发展状况,本次基准地价更新工作采用的总体思路具体为: 

1)在原有基准地价工作成果基础上,根据珠海市目前房地产和土地市场的客观情况从因果关系入手,通过对影响土地质量的各种因素分析,建立土地分类定级的因素评价体系,利用先进的计算机技术手段,采用多因素加权求和的方法,确定商业、住宅、工业、办公、公共服务项目用地不同用途类型的土地级别。 

2)在分类定级基础上,进一步划分均质区片(地价区段),以市场交易资料为主,以土地利用效益资料为参考,选择适宜的估价方法,建立可行的测算模型,评估出商业、住宅、工业、办公、公共服务项目用地的区段基准地价,然后再根据区片基准地价,确定级别基准地价。划分路线价区段,测算商业路线价基准地价。 

3)通过对土地价格影响因素的分析,建立级别基准地价修正体系;与此同时,分析商业与加油站、农贸市场、酒店等,工业厂房与采矿用地、仓储用地等地价之间的关系,测算出其他用地类型的地价修正系数。 

4)利用GIS空间分析技术对珠海市基准地价进行分析。 

整个工作的整体思路可概括为:划定商业、住宅、工业、办公、公共服务项目用地等不同用途类型的土地级别→测算区段基准地价→测算级别基准地价→测算商业路线价→建立修正体系→分析地价合理性。 

4、工作范围 

珠海市基准地价更新范围为珠海市行政辖区(不含横琴新区)范围内的用地(分商业、住宅、工业、办公、公共服务项目用地等五种用地类型)。 

5、地价内涵 

珠海市2018年基准地价的地价内涵定义为土地在正常市场条件、区域平均土地开发程度和合理容积率下于估价时点201811日的熟地价格。它包括土地取得费用(征地或拆迁的费用及相关税费)、土地开发费用和土地有偿使用费。土地使用年限商业用地为40年、住宅用地为70年、工业用地为50年、办公用地为40年、公共服务项目用地为50年。价格单位为元/平方米,币种为人民币。 

其中,公共服务项目用地(一)包括的是《土地利用现状分类》(GB/T21010-2017)中的机关团体用地(0801)、新闻出版用地(0802)、教育用地(0803)、科研用地(0804)、医疗卫生用地(0805)、社会福利用地(0806)、文化设施用地(0807)、体育用地(0809)、公用设施独立办公用地和营业用房用地; 

公共服务项目用地(二)包括《土地利用现状分类》(GB/T21010-2017)中的公用设施用地(0809),包括供水、排水、污水处理、供电、供热、供气、邮政、电信、消防、环卫、公用设施维修等用地。除公用设施独立办公用地和营业用房用地外的设施用地。 

(二)工作过程 

该项目于2017112日招标,在20171212日签订合同,工作过程分为五个阶段,分别是前期准备阶段,项目实施阶段,成果征求意见及听证、验收阶段,成果上报及公布、备案阶段,售后服务阶段等五个阶段。 

1、前期准备阶段 

时间:2017112日~2018131 

该阶段的主要工作内容包括完成项目招投标、技术承担单位进场、正式开展工作、签订项目合同等工作。 

2、项目实施阶段 

1)基础资料收集阶段 

时间:201821-2018430 

资料收集与整理是本项目的基础工作,贯穿整个项目的主要实施阶段,主要分为官方资料收集和外业调查等工作。 

官方资料收集 

时间:201821-2018430 

由珠海市国土资源局统一发函,向珠海市民政局、珠海市交通运输局、珠海市环保局、珠海市公安局、珠海市市政园林局、珠海市供电局、珠海市教育局、珠海市文化体育旅游局、珠海市卫生和计划生育局、珠海市住房和城乡规划建设局、珠海市不动产登记中心等多部门收集数据资料。同时,项目组对上述部门进行了走访沟通,并通过电话、邮件等方式及时沟通。五种用途共调查了4283个样点。 

外业调查 

时间:201841-2018430 

完成涵盖了除横琴新区外的香洲区、金湾区、斗门区三个行政辖区的外业调查工作。主要调查住宅小区、商业服务网点、工业厂房、办公楼、公共服务项目用地的位置、租金、售价、面积、营业情况等资料。五种用途共调查了4283个样点。 

2)数据整理和技术处理阶段 

时间:201811-2018615 

数据整理主要包括整理收集到的各部门资料、整理外业调查的成果、各用途因素因子选择与权重确定、定级因子的作用分计算、样点测算、建立修正体系等定级与估价工作。 

3)成果编制及自检阶段 

时间:2018514-201897 

根据相关文件要求,基准地价成果内容包括文字成果、图件成果、数据库成果以及数据表格成果等,按照相关文件要求,编制基准地价成果。公司内部对初步编制的项目成果等各项成果进行完整性、规范性、客观性检查、修改和完善。 

3、成果征求意见及听证、验收阶段 

1)征求各单位意见阶段 

第一阶段 

时间:201898-2018928 

采用走访的方式,征求珠海市国土资源局及各分局、管委会的意见,项目组根据各单位提出的意见进行修改。 

第二阶段 

时间:2018929-20181029 

成果通过政务系统,书面征求珠海市国土资源局及各相关单位意见,项目组根据各单位提出的意见进行修改。 

2)成果听证阶段 

时间:20181028-20181112 

阶段工作内容: 

按照有关规定,协助市国土资源局组织开展成果听证工作,听取和征求社会各界意见建议,并根据意见回复进行成果修改、完善。 

3)成果评审验收阶段 

时间:201811 

阶段工作内容: 

邀请广东省不动产登记与估价专业人员协会组织相关专家和技术人员组成验收小组,对该项目成果进行审查验收。根据验收组专家的意见对成果进行修改完善,并形成完整的基准地价更新成果,包括基准地价的工作报告、技术报告、成果汇编、图件和数据库。 

4、成果上报及公布、备案阶段 

时间:201811月后 

阶段工作内容: 

根据更新成果听证会听证代表所提意见和成果评审验收会各位专家所提出的修改意见,由珠海市国土资源局组织技术承担单位修改完善成果后,按程序上报市政府审批同意后公布实施,并完成成果备案工作。 

5、售后服务阶段 

时间:201811月后 

阶段工作内容: 

项目整体工作任务完成后,根据项目需求,为确保各项目各项工作成果能够发挥应有的应用效果,需要对成果应用进行培训、项目质量跟踪、成果维护等后续服务工作。 

(三)工作组织与人员安排 

基准地价更新工作要从组织上进行落实,成立经验丰富的项目实施队伍,整项工作,由珠海市国土资源局统一组织,聘请国内房地产评估资深人士、国土资源部及广东省国土资源厅的有关专家作为顾问,以确保项目成果的科学性、权威性和准确性。具体分为领导组、技术顾问组和项目组三部分。 

1、领导组 

领导组主要由珠海市国土资源局的领导及土地利用管理科的相关负责人等人员组成。 

主要职责是:负责协调解决工作中出现的重大问题;督促相关部门在规定期限内提供资料和数据;确定基准地价更新工作方案;审核工作报告、技术报告,对工作进行指导、对整个项目进行把关;组织项目的验收工作、协调各分局、各个科室单位以及其他相关部门,方便中标单位开展工作、定期检查工作的进展情况和及时组织研究解决实施过程中提出的问题。 

2、技术顾问组 

技术顾问组主要由评估行业的一些专家组成。 

主要职责是:在项目进行过程中,在技术上提供顾问和支持服务。 

3、项目组 

成立珠海市国有建设用地基准地价更新项目组,项目组成员由广东思远土地房地产评估咨询有限公司的相关技术人员组成。 

主要职责是:负责整个项目的工作实施及各环节技术指导、技术把关。包括制订珠海市基准地价更新项目工作方案及技术方案,资料的采集及整理工作,地价级别的调整,地价区段的划分,地价控制点的选取、测算、分析与检验等工作,完成五种用途基准地价测算、编制项目成果、编制修正体系及成果应用指南等工作。 

第三部分 基准地价成果与地价水平分析 

(一)基准地价成果 

1、级别划分及基准地价情况 

本轮基准地价商业用地分为七级、住宅用地分为八级、工业用地分为七级、办公用地分为七级、公共服务项目用地(一)分为六级、公共服务项目用地(二)分为五级。 

1)香洲区 

香洲区行政范围的商业用地分为一至七级,住宅用地为一至五级和八级,工业用地为一至三级,办公用地为一至三级和六至七级,公共服务项目用地(一)为一至四级和六级,公共服务项目用地(二)为一至三级。 

2)金湾区 

金湾区行政范围的商业用地为四至七级,住宅用地为四至八级,工业用地为四、五级,办公用地为三至七级,公共服务项目用地(一)为三至七级,公共服务项目用地(二)为四、五级。 

3)斗门区 

斗门区行政范围的商业用地为三至七级,住宅用地为五至八级,工业用地为六、七级,办公用地为三至七级,公共服务项目用地(一)为四至七级,公共服务项目用地(二)为四、五级。 

2、区段划分及基准地价情况 

本轮基准地价共分为340个区段,其中商业用地87个区段、住宅用地94个区段、工业用地33个区段、办公用地61个区段、公共服务项目用地(一)44个区段、公共服务项目用地(二)21个区段。 

3、路线价基准地价情况 

本次基准地价商业路线价共分为 98 个路段,最高价为14000/㎡,位于友谊路,最低价路线价为5560 /㎡,位于白蕉路。 

(二)成果合理性分析 

1、总体地价水平分析 

基准地价总体地价水平值为各级别地价的算术平均值,在商业、住宅、工业、办公、公共服务项目用地(一)、公共服务项目用地(二)这几种土地用途中,住宅用地地价最高,商业次之。商业总体地价水平值为3786/㎡,住宅总体地价水平值为4886/㎡,工业总体地价水平值为569/㎡,办公总体地价水平值为1296/㎡,公共服务项目用地(一)总体地价水平值为830/㎡、公共服务项目用地(二)总体地价水平值为488/㎡。以商业用地价格为1计算出各用途价格比值分别为 

1.00:1.29:0.15:0.34:0.22:0.13 

2、地价水平空间分析(DEM图) 

根据统计分析,结合GIS技术手段,根据级别价格水平值制作数字高程图,反映各用途地价地价水平空间分布特点,珠海市2018年地价水平空间分布特点如下: 

1)商业用地空间分布特点 

商业用地地价呈现出由市中心或商业中心向边缘地区递减的规律。香洲区以港珠澳大桥珠澳口岸人工岛珠海辖区范围(简称人工岛)、拱北华润万家、拱北步行街、拱北地下商场、吉大九洲城、香洲百货、华发商都、十字门等主要商业中心向外围递减。金湾区、斗门区商业中心分散零散,各镇中心商业繁华,商业地价较高,外围商业氛围较弱,商业地价较低。其主要特点有以下三点: 

a.商业用地地价呈现出由市中心或商业中心向边缘地区递减规律。 

b.商业用地地价空间差异悬殊,商服中心与郊区地价差异很大。 

c.商业地价与商服中心、基础设施状况等关系密切,呈点状分布。 

d.随着规划落地、基础设施的配套不断完善,新规划区的商业氛围逐渐凝结,保税区、洪湾、湾仔区域一体化发展规划区域、平沙新城起步区及海泉湾片区段、斗门区里维埃拉片与富山工业园片价格较周边高。 

2)住宅用地空间分布特点 

住宅地价的总体趋势是从海边往内陆递减,从城镇中心往外围递减。由于珠海独特的海(河)岸线资源,使住宅地价沿海(河)岸线往内陆递减,另外主城区便利的交通条件优越的地理位置、完备的基础配套设施,使其住宅地价较高,而随着距离市区中心区越远,住宅地价越低。其中,规划较好的住宅小区,由于具有较好的景观、完善的配套设施以及良好的物业管理使小区内房价较高,影响了小区内及小区附近的住宅地价;同时,随着规划落地,新规划区的基础设施不断完善,住宅价格比周边地区高,如西湖片区、平沙新城起步区等。 

3)工业用地空间分布特点 

工业用地地价总体呈现出由市(镇)中心区向边缘逐渐递减的规律。主要特点有: 

a.工业用地对微观区位条件不像商业那么敏感,主要受到基础设施条件、交通条件、企业聚集程度及地形条件的影响。 

b.市区工业地价呈现东部地价比西部地价高,城市中心比外围地价高的特点,金湾、斗门区的中心城镇、富山工业园工业地价较高,向外围递减。 

c.受国土资源部颁布的《全国工业用地出让最低价标准》的政策影响,金湾区和斗门区的工业用地整体地价水平差异较大。 

4)办公用地空间分布特点 

香洲区市中心办公用地价格较高,高地价位置主要集中在拱北口岸、吉大九洲城、香洲百货、十字门等发展配套完善、交通便利、发展成熟区域。金湾、斗门区高地价区域主要位于井岸、南水、三灶等中心镇区,其他区域办公用地分布较分散,办公氛围较差。 

5)公共服务项目用地(一)空间分布特点 

根据统计分析,公共服务项目用地(一)与办公用地价格趋势相似,香洲区市中心价格较高,高地价位置主要集中在拱北、吉大、香洲、十字门等发展成熟区,地价逐渐向外围递减。金湾、斗门区高地价区域主要位于井岸、南水、三灶等中心镇区以及西湖城区。 

6)公共服务项目用地(二)空间分布特点 

公共服务项目用地(二)的高地价区域主要分布在主城区,并向外围递减;土地资源较丰富的金湾区、斗门区地价相对较低,其高地价区域位于镇中心及西湖片区。 

4、与上一轮基准地价对比情况 

1)两轮基准地价的内涵对比 

两轮基准地价内涵的变化主要是容积率的变化,合理的容积率是保障城市健康运行的重要规划指标,过高的容积率往往会造成基础设施、公共服务配套能力不足,从而带来交通拥挤、环境质量下降、防灾能力减弱等问题;过低的容积率往往使城市资源达不到最佳利用。容积率的确定实质上是对城市建设用地未来收益的预设,关乎政府、开发商和相关利益团体未来收益,合理的容积率有助于实现城市空间资源配置的公平公正。 

本轮基准地价的设定容积率根据《珠海市城市规划技术标准与准则》、2014年至2017年各用途出让土地的设定容积率、片区控制性详细规划的设定容积率统计而得,根据统计结果,住宅用地和办公用地部分区域设定容积率有所上调,且单独设定了万山海洋开发试验区的容积率。 

2)两轮基准地价价格水平对比 

为了更好的体现地价水平的总体价格变化幅度,项目组将本次级别基准地价与2016年级别基准地价进行了比较分析,数据显示,本轮基准地价与2016年基准地价对比,按用途看,住宅用地地价变化幅度最大,工业用地地价变化幅度最小。商业用地地价总体变化幅度54%、住宅用地地价总体变化幅度136%、工业用地地价总体变化幅度7%、办公用地地价总体变化幅度52% 

4、住宅地价的地价房价比 

根据珠海市不动产登记中心住宅类二级市场统计数据显示,20171-12月香洲区二级住宅交易均价为21763/㎡,金湾区二级住宅交易均价为9959/㎡,斗门区二级住宅交易均价9805/㎡。 

珠海市2018年住宅用地级别价中,香洲区(海岛除外)住宅级别均价为6494/㎡,金湾区住宅级别均价为3030/㎡、斗门区住宅级别均价为2598/㎡。 

由此算出各区地价房价比分别是30%30%26%,地价房价比在26%-30%之间。 

根据2009年中国国土资源报发表的《国土资源部专项调查揭秘房地产项目地价房价比》文章称,在全国105个地价动态监测城市中,对我国东中西部620个不同类型房地产项目的调查发现,当时国内地价占房价15%30%,珠海市的地价房价比介于该研究结果范围之间,地价房价比相对合理。 

5、与周边城市基准地价对比 

通过收集珠三角及周边城市的基准地价成果,对比分析周边各城市基准地价水平的排序状况,说明我市新一轮基准地价水平相对合理。本次更新的基准地价基本位于对比城市的中上水平,符合当前我市在珠三角及周边城市的经济发展水平、房地产发展水平状况。 

由于每个城市的基准地价评估范围、划分的级别数量和价格基准日不同,为保证与周边城市基准地价对比的科学性,将每个城市每种用途平均价格(即各级别价格的算术平均值)进行对比,且采用城市地价动态监测项目的地价水平值进行期日修正,经对比分析如下: 

经对比周边城市商业用途修正后的级别均价,珠海商业级别均价为3786/平方米,位于对比城市中的第三位,低于深圳、广州,高于佛山禅城区、东莞、中山。 

珠海住宅级别均价为4886/平方米,位于对比城市中的第三位,低于广州、深圳,高于佛山禅城区、东莞、中山。 

珠海工业级别均价为569/平方米,位于对比城市中的最末位,低于广州、深圳、佛山禅城区,与东莞、中山价格接近。 

珠海办公级别均价为1296/平方米,低于广州、深圳。  

公共服务项目用地的成果目前公布的城市仍较少,因此在对比时,选取近期公布的广州、佛山禅城区、东莞、中山、江门进行对比,未进行期日修正。 

珠海公共服务项目用地(一)级别均价为830/平方米,位于对比城市中的第五位,低于佛山禅城区、广州、东莞、中山,高于江门。 

珠海公共服务项目用地(二)级别均价为488/平方米,位于对比城市中的第六位,低于广州、佛山市禅城区、中山,与东莞、江门接近。 

以上为《关于公布珠海市2018年国有建设用地使用权基准地价的通知》(征求意见稿)的有关情况。 

第二个项目:珠海市2018年国有农用地使用权基准地价(征求意见稿) 

分为以下三个部分:第一部分是术语解释,第二部分是项目简介,第三部分是基准地价成果与地价水平分析。 

第一部分 术语解释 

对农用地、农用地级、农用地基准地价进行术语解释。 

第二部分 项目简介 

(一)项目工作概要 

1、项目背景 

根据《广东省国土资源厅关于做好我省国有农用地基准地价制定发布加强农用地价格评估管理工作的通知》(粤国土资利用发〔201799号)(以下简称“粤国土资利用发〔201799号文”)文件的精神,为落实《国土资源部国家发展和改革委员会财政部住房和城乡建设部农业部中国人民银行国家林业局中国银行业监督委员会关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》(国土资规〔201620号)的工作部署,进一步完善我市国有农用地基准地价体系,加强国有农用地价格管理工作,开展珠海市国有农用地基准地价评估。 

2、工作目标 

为加强农用地价格评估与管理,完善国有农用地土地等级价体系,显化维护国有农用地资产,结合珠海市特点,开展外业样点调查,运用科学方法,测算各级别、各类型国有农用地基准地价,为今后国有农用地出让、租赁、作价出资或者入股、授权经营使用权等有偿使用状况下的使用权价格评估奠定基础,为国有农用地转让、出租、抵押等价值评估行为提供参考。 

3、工作依据 

1)法律、法规依据 

《中华人民共和国土地管理法》(2004828日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订); 

《中华人民共和国土地管理法实施条例》; 

广东省林地林木流转办法 20171027日省政府令第244号); 

中共中央、国务院印发《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》(国务院公报 2014年第3号); 

《关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见》(中发〔20151号); 

《中共中央国务院关于进一步推进农垦改革发展的意见》(中发〔201533号); 

《国土资源部 国家发展和改革委员会 财政部 住房和城乡建设部 农业部 中国人民银行 国家林业局 中国银行业监督管理委员会关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》(国土资规〔201620号); 

《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》(国土资厅发〔201727号); 

《广东省国土资源厅关于做好我省国有农用地基准地价制订发布加强农用地价格评估管理工作的通知》(粤国土资利用发〔201799号); 

⑩《广东省国土资源厅关于印发广东省征地补偿保护标准(2016年修订调整)的通知》(粤国土资规字〔20161号); 

⑾《广东省国土资源厅关于进一步严格规范基准地价管理的通知》(粤国土资利用发〔20188号); 

⑿国家、省市有关的其他法律、法规、政策、文件; 

2)技术依据 

《农用地质量分等规程》(GB/T 28407-2012); 

《农用地定级规程》(GB/T 28405-2012); 

《农用地估价规程》(GB/T 28406-2012); 

《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2007); 

《广东省国有农用地基准地价成果评审规范》; 

《广东省不动产登记与估价专业人员协会关于国有农用地基准地价评估的咨询答复》; 

3)其他依据 

《珠海市国土志》; 

《珠海市水资源调查评价》; 

《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》; 

④《珠海市综合发展的生态农业总体规划(2011-2020年)》; 

《珠海市城市总体规划(2001-2020年(2015年修订)); 

《珠海市现代农业发展“十三五”规划(2016——2020年)》; 

《珠海市海洋经济发展“十三五”规划(2016——2020年)》; 

《珠海市海洋环境状况公报》(2012-2015年); 

《珠海市水资源公报》(2013-2015年); 

⑩《珠海市统计年鉴》(2016年); 

收集调查的其他有关资料。 

4、技术思路及技术路线 

根据“粤国土资利用发〔201799号文”要求,珠海市2018年国有农用地使用权基准地价制订项目包括农用地定级和基准地价评估两个重要环节,总体工作思路为“先定级,后估价”,具体技术思路如下: 

通过发函及外业调查等方式收集定级及估价所需的基础资料,按照《农用地定级规程》(GB/T 28405-2012)的要求,结合珠海市具体情况,选用定级因素法计算因素因子分值,通过地块法划分国有耕地、国有林地、国有坑塘水面及国有沿海滩涂的定级单元,计算定级单元定级指数,通过总分频率曲线法初步确定土地级别分值界限,并进行级别校验、调整,最终划分国有农用地级别;国有园地、国有草地、国有设施农用地、国有内陆滩涂则参考类似地类确定因素因子体系及权重,计算定级单元分值和定级指数,通过级别校验及调整,最终确定级别。 

按照《农用地估价规程》(GB/T28406-2012)要求,在国有农用地定级基础上,根据珠海市农用地市场状况,基础资料及技术条件,选取地价样点,通过选用合理的评估方法,确定样点地价,然后按设定地价内涵对地价样点进行地价标准化并加以比较检查与剔除,最后按照调整后的各地价样点的算数平均作为各用途的级别基准地价。 

在各级别(均质地域)内选择对宗地地价影响较大的自然因素、社会经济因素和特殊因素,确定各影响因素的权重及修正幅度值,最终编制基准地价修正系数表及影响因素指标说明表。 

5、工作对象 

按照“粤国土资利用发〔201799号文”文件要求,珠海市2018年国有农用地使用权基准地价评估范围为珠海市行政范围内现有的国有农用地和国有宜农未利用地。包括珠海市香洲区、斗门区、金湾区范围内全域覆盖的国有耕地(水田、水浇地、旱地)、国有园地(茶园、果园、其他园地)、国有林地(有林地、灌木林地、其他林地)、国有草地(天然牧草地、其他草地)、国有水域及水利设施用地(坑塘水面、沿海滩涂、内陆滩涂)、国有其他土地(设施农用地)。 

汇总2016年珠海市土地变更调查数据库数据,2016年珠海市国有农用地及宜农未利用地面积54377.98公顷。其中,国有耕地10398.54公顷,占比19.12%,国有园地2022.16公顷,占比3.72 %,国有林地13591.91公顷,占比25.00%,国有草地1367.18公顷,占比2.52%,国有坑塘水面14244.60公顷,占比26.20%,国有设施农用地72.15公顷,占比0.13%,国有沿海滩涂12461.32公顷,占比22.92%,国有内陆滩涂220.12公顷,占比0.40% 

6、地价内涵 

本次基准地价采用的是土地在正常市场条件下、按照各用地类型国有农用地基本设施的平均状况确定评估基准日为201791日、土地使用年期为50年的国有农用地出让使用权价格。其中各用地类型基准地价的内涵如下: 

1)耕地:土地在正常市场条件下,按照所在区域具有普遍性、适宜的农业生产制度下,宗地外有道路通达且有水源保障,宗地内平整、大小适中、形状规则、有基本的排水及灌溉设施,田间道路密度适中,耕作制度分别为两年五熟(水田、水浇地)、一年两熟(旱地),基准作物分别设定为甘薯-早稻-晚稻(水田、水浇地)、春花生-秋甘薯(旱地),评估基准日为201791日,土地使用年期为50年的国有农用地出让使用权价格。 

2)园地:土地在正常市场条件下,按照所在区域具有普遍性、适宜的农业生产制度下,宗地外有道路通达且有水源保障,宗地内有基本的排、引水设施,基准作物设定为荔枝、龙眼,评估基准日为201791日,土地使用年期为50年的国有农用地出让使用权价格。 

3)林地:土地在正常市场条件下,按照所在区域具有普遍性、适宜的农业生产制度下,宗地外有道路通达,基准作物设定为速相思、桉树,评估基准日为201791日,土地使用年期为50年的国有农用地出让使用权价格。 

4)草地:土地在正常市场条件下,按照所在区域具有普遍性、适宜的农业生产制度下,宗地外有道路通达,宗地内平整、大小适中、形状规则,评估基准日为201791日,土地使用年期为50年的国有农用地出让使用权价格。 

5)坑塘水面:土地在正常市场条件下,按照所在区域具有普遍性、适宜的农业生产制度下,宗地外有道路通达且有水源保障,宗地内通电、有基本的排、引水设施、大小适中、形状规则,基准作物设定为四大家鱼、海鲈,评估基准日为201791日,土地使用年期为50年的国有农用地出让使用权价格。 

6)设施农用地:土地在正常市场条件下,按照所在区域具有普遍性、适宜的农业生产制度下,宗地外有道路通达,宗地内通电、有基本的通水与排水设施,评估基准日为201791日,土地使用年期为50年的国有农用地出让使用权价格。 

7)沿海滩涂:土地在正常市场条件下,按照所在区域具有普遍性、适宜的农业生产制度下,宗地外有道路通达,基准作物设定为牡蛎、桂花鱼,评估基准日为201791日,土地使用年期为50年的国有农用地出让使用权价格。 

8)内陆滩涂:土地在正常市场条件下,按照所在区域具有普遍性、适宜的农业生产制度下,宗地外有道路通达,评估基准日为201791日,土地使用年期为50年的国有农用地出让使用权价格。 

7、工作过程 

珠海市2018年国有农用地使用权基准地价制订项目自2017928日中标后,迅速组织项目组开展项目工作,制订严格的时间进度表,明确各里程碑时间节点,各阶段工作进展情况见下: 

1)前期准备阶段 

时间:2017928-20171117 

该阶段的主要工作内容包括完成项目的招投标、成立项目工作小组、确定基准地价技术路线和技术方法、参加相关培训、签订项目合同等。 

2)项目实施阶段 

基础资料收集阶段 

资料收集与整理是农用地基准地价制订的基础工作,贯穿整个项目的主要实施阶段,主要分为部门资料收集和外业实地调研两部分,各部分均需对基础数据的真实性、整理过程的规范性进行审核。 

A.部门资料收集 

时间:20171024-2018731 

由珠海市国土资源局统一发函,向广东省国土资源档案馆、珠海市交通运输局、珠海市环境保护局、珠海市海洋农业和水务局、珠海市斗门区海洋与渔业局、珠海市斗门区农业局、珠海市高栏港海洋农业和水务局、珠海市金湾区海洋农业和水务局、珠海市气象局、珠海市市政和林业局、珠海市工商局、珠海市统计局、土地开发中心、珠海市供电局等多部门收集数据资料。同时,项目组对上述部门进行了走访沟通,并通过电话、邮件等方式及时沟通。 

由于基础资料收集涉及多个部门、数据量大,为了保证收集到的数据完整、真实反应珠海市客观实际,因此在第一阶段基础资料收集与整理分析后,还分别开展了两次补充资料收集工作。 

B.外业实地调研阶段 

时间:2018415-2018528 

针对通过发函到相关部门的方式收集不到的基础资料,需要进行实地调研,补充收集。由市国土局发通知到各国土分局,项目组提前沟通联系、准备材料,以经济功能区为单位,到各国土分局及其他数据归口部门、村委、当地农民及承包户进行调研。 

数据整理和技术处理阶段 

时间:20171118-2018817 

数据整理主要包括农用地定级、农用地基准地价评估、基准地价修正系数表编制三部分。 

A.农用地定级阶段 

时间:20171118-2018817 

农用地定级阶段工作主要包括确定定级因素体系及权重、基础图件整理、定级因素因子上图、编制“定级因素~质量分”并进行校验、定级因素因子指标量化、无量纲化、编制因素分值图、划分定级单元、计算定级指数、初步划分级别及校验、级别调整、确定等。 

其中,本次珠海市国有农用地基准地价项目选聘熟悉珠海市农用地质量分布情况,且长期负责农用地土地管理的国土、农渔部门相关人员,负责土地管理、环境资源管理相关专业教学的大学教授,负责土地评估的评估师共17人,进行了三轮的专家打分,最终确定定级因素因子体系及权重。 

B.农用地基准地价评估与基准地价修正系数表编制阶段 

时间:2018318-2018817 

农用地基准地价评估阶段工作主要包括确定技术路线、样点上图、测算不同类型农用地级别价、级别价验证与确定等。通过确定对宗地地价影响较大的因素、权重及修正幅度值,最终编制基准地价修正系数表及影响因素指标说明表。 

初步成果编制及自检阶段 

时间:201864-201897 

A.初步成果编制阶段 

时间:201864-2018824 

根据《广东省国有农用地基准地价成果评审规范》、“粤国土资利用发〔201799号文”、项目合同等相关文件要求,国有农用地基准地价成果内容包括文字成果、图件成果、数据库成果以及数据表格成果等,按照相关文件要求,编制国有农用地基准地价成果。 

B.成果自检阶段 

时间:2018825-201897 

根据相关文件要求,公司内部对初步编制的文字成果、图件成果、数据库成果以及数据表格成果等各项成果进行完整性、规范性、客观性检查、修改和完善。 

4)成果征求意见及听证、验收阶段 

征求各单位意见阶段 

时间:201898-20181028 

开展两轮成果征求意见工作,分别征求珠海市国土资源局及各相关单位意见,项目组根据各单位提出的意见进行修改。 

A.第一轮征求意见阶段 

时间:201898-2018928 

本次征求意见,由市局统一通知、项目组负责组织协调、准备资料、全程参与,征求意见对象主要为各区(功能区)国土分局。 

B.第二轮征求意见阶段 

时间:2018929-20181029 

为了更好地完善珠海市2018年国有农用地使用权基准地价成果,珠海市国土资源局以函件形式向横琴新区管委会,各区政府(管委会),市发展改革局、市科技和工业信息化局、市商务局、市监察委员会、市民政局、市财政局、市住房和城乡规划建设局、市交通运输局、市市政和林业局、市海洋农业和水务局、市口岸局、市文化体育旅游局、市国资委、市统计局、市税务局、市金融工作局、市人防办、市气象局、市环境保护局、市工商行政管理局等28个有关单位征求意见。针对提出的问题,项目组通过内部讨论,进行了成果修改、完善。 

成果听证阶段 

时间:20181028-20181114 

按照有关规定,协助市国土资源局组织开展成果听证工作,听取社会各界听证意见,并根据意见回复进行成果修改、完善。 

成果评审验收阶段 

时间:计划20181115日开展 

参加由广东省不动产登记与估价专业人员协会组织相关专家、在广州开展验收会,项目组针对与会专家提出的意见进行成果修改完善工作。 

成果上报及公布、备案阶段 

按照工作计划,根据《广东省国有农用地基准地价成果评审规范》、“粤国土资利用发〔201799号文”、项目合同等相关文件要求,最终成果上报市政府审批、成果公布、电子化备案,接受社会查询。 

售后服务阶段 

时间:计划201812月开展 

项目整体工作任务完成后,根据项目需求,为确保各项目各项工作成果能够发挥应有的应用效果,需要对成果应用进行培训、项目质量跟踪、成果维护等后续服务工作。 

(二)项目工作组织 

为保障珠海市2018年国有农用地使用权基准地价制订项目工作顺利开展,搭建组织实施机制,由珠海市国土资源局组织成立领导小组,技术承担单位成立项目组,并邀请长期负责农用地土地管理的国土、农渔部门相关人员,负责土地管理、环境资源管理相关专业教学的大学教授,负责土地评估的评估师,成立专家组,共17人。 

1、领导组 

为切实加强项目工作的组织领导,珠海市国土资源局成立领导小组。领导小组领导整项工作,落实配套经费、解决工作中遇到的重大问题,主要职责包括: 

1)组织召开工作部署会; 

2)协助收集基础资料。组织各个部门配合项目开展工作,协助收集农用地定级、基准地价评估等基础资料; 

3)组织成果征求意见、听证。组织各部门单位对评价成果的提出意见及建议,并组织技术承担单位进行成果修改完善。 

4)组织成果上报、公布。成果通过验收后,按要求上报国有农用地基准地价成果,及时公布基准地价信息。 

2、技术顾问组 

专家组主要由长期负责农用地土地管理的国土、农渔部门相关人员,负责土地管理、环境资源管理相关专业教学的大学教授,负责土地评估的评估师等组成,其主要职责包括: 

1)解决评价工作中出现的技术问题; 

2)对编写的工作方案和技术方案进行可行性论证分析; 

3)参与因素因子权重值的确定。 

3、项目组 

项目组由广东思远土地房地产评估咨询有限公司成立,成员包括总负责人、风险控制委员会及若干技术人员。项目组负责整个项目的工作实施及各环节技术指导、技术把关,主要职责包括: 

1)制订珠海市2018年国有农用地使用权基准地价制订项目实施方案; 

2)开展项目基础资料收集与数据整理工作; 

3)研究制定整个基准地价评估工作的技术路线及方法,完成农用地定级、基准地价评估、修正体系编制等工作,编制项目成果,探索农用地基准地价的应用; 

4)以相关规程、文件、技术规范为依据,开展项目成果自检工作; 

5)协助珠海市国土资源局进行成果征求意见、听证,根据各部门单位对评价成果的提出意见及建议,进行成果修改完善。 

6)协助广东省自然资源厅进行成果验收工作,协助珠海市国土资源局进行成果上报、公布工作。 

第三部分 基准地价成果与地价水平分析 

(一)基准地价成果 

1、级别划分情况 

根据《农用地定级规程》(GB/T 28405-2012)及珠海市实际情况,参照行政区界线、道路、水系、沟渠等线状地物,最终确定珠海市各用途土地级别范围,各用途各级别面积汇总如下: 

全市国有耕地面积为10398.54公顷,共划分4个级别。其中,一级耕地面积为657.13公顷,占比6.32%,二级耕地面积为2495.25公顷,占比24.00%,三级耕地面积为5063.23公顷,占比48.69%,占比最大,四级耕地面积为2182.93公顷,占比20.99% 

全市国有林地面积为135891.91公顷,共划分3个级别。其中,一级林地面积为922.02公顷,占比6.78%,二级林地面积为8558.21公顷,占比62.97%,占比最大,三级林地面积为4111.68公顷,占比30.25% 

全市国有坑塘水面面积为14244.60公顷,共划分3个级别。其中,一级坑塘水面面积为758.32公顷,占比5.32%,二级坑塘水面面积为9523.31公顷,占比68.96%,占比最大,三级坑塘水面面积为3662.97公顷,占比25.71% 

全市国有沿海滩涂面积为12461.32公顷,共划分3个级别。其中,一级沿海滩涂面积为951.97公顷,占比7.64%,二级沿海滩涂面积为8347.00公顷,占比66.98%,占比最大,三级沿海滩涂面积为3162.35公顷,占比25.38% 

全市国有园地面积为2002.15公顷,共划分2个级别。其中,一级园地面积为820.51公顷,占比40.58%,二级园地面积为1201.64公顷,占比59.42% 

全市国有草地面积为1367.18公顷,共划分2个级别。其中,一级草地面积为427.22公顷,占比31.25%,二级草地面积为939.96公顷,占比68.75% 

全市国有设施农用地面积为72.14公顷,共划分2个级别。其中,一级设施农用地面积为50.28公顷,占比69.70%,二级设施农用地面积为21.86公顷,占比30.30% 

全市国有内陆滩涂面积为220.12公顷,共划分2个级别。其中,一级内陆滩涂面积为129.68公顷,占比58.91%,二级内陆滩涂面积为90.44公顷,占比41.09% 

2、基准地价情况 

根据本次珠海市国有农用地基准地价评估结果,一级地中国有设施农用地价格最高,为93.05/平方米,国有草地最低,为21.19/平方米。按各用地类型来看,国有水田划分四个级别,一级地价格为72.53/平方米,四级地为46.11/平方米;国有旱地划分四个级别,一级地价格为66.62/平方米,四级地为42.36/平方米;国有林地划分三个级别,一级地价格为29.78/平方米,三级地为21.99/平方米;国有坑塘水面划分三个级别,一级地价格为92.76/平方米,三级地为67.80/平方米;国有沿海滩涂划分三个级别,一级地价格为26.23/平方米,三级地为18.92/平方米;国有园地划分两个级别,一级地价格为64.98/平方米,二级地为51.99/平方米;国有草地划分两个级别,一级地价格为21.19/平方米,二级地为17.80/平方米;国有设施农用地划分两个级别,一级地价格为93.05/平方米,二级地为79.11/平方米;国有内陆滩涂划分两个级别,一级地价格为24.88/平方米;二级地为21.33/平方米。 

(二)成果合理性分析 

1、与上一轮农用地基准地价对比 

将本轮国有农用地基准地价价格水平与2007年珠海市农用地定级与估价成果进行对比,本轮基准地价所有用途、级别价格均大幅高于2007年价格水平,价格的增长幅度与珠海市的经济发展水平相符。 

2、与周边城市农用地基准地价对比 

将本轮国有农用地基准地价价格水平与广东省内周边城市国有农用地基准地价的3个市县进行对比。从各用地类型来看,珠海市各用地类型的级别基准地价均低于广州市,整体上高于江门市(旱地、园地、沿海滩涂低级别地低于江门),园地、坑塘水面等高级别地高于中山市。 

3、与广东省征地补偿保护标准对比 

将本轮国有农用地基准地价成果与《广东省征地补偿保护标准(2016年修订调整)》(以下简称“征地补偿保护标准”)进行对比,其中,珠海市各地区的征地补偿保护标准类别位于二类至五类。经对比分析,珠海市各用途农用地基准地价低于征地补偿标准。 

 

三、听证代表的问题和意见陈述 

听证参加人就听证项目的可行性、合法性、合理性进行了论证,对价格表现形式、基准地价水平及涨幅、基准地价应用等方面提出如下主要意见和建议: 

1、价格表现形式方面:主要意见是2016年无商业路线价,本轮新增的商业路线价,是如何考虑? 

2、基准地价水平及涨幅方面:主要有四方面意见,一是路线价方面与2011年的路线价水平差别很大,甚至有些是低于2011年的,是有什么变化吗?二是住宅基准地价,本轮变化幅度达到136%,对于开发商来说,调幅过高,是怎样得出来的?基准地价调高,是否会导致市场评估价大幅上升?三是一般来看,商业价格比住宅价格高,但现在公布的价格来看,住宅的价格比商业价格高,是不是住宅地价的大幅调高导致的?四是办公基准地价偏低,是否是考虑了鼓励办公和酒店方面的发展? 

3、基准地价应用方面主要有四方面意见:一是项目建设完成后,超出规划允许面积的部分,是按基准地价计收还是评估市场价计收?二是,建议明确基准地价和评估市场价的使用范围和使用条件;三是是否可以认为基准地价只是起指导作用,土地价格最终起决定作用的是竞拍的成交价?四是出让地块制定的限制条件是否与基准地价有关?对参与拍地的竞拍者有要求资格经验等限制的历史个案提出异议。 

 

四、陈述人的意见回复 

针对听证代表提出的意见和建议,陈述人现场给予了回复,回复意见如下: 

1、价格表现形式方面,本轮新增商业路线价,主要是考虑细化成果,价格内涵与商业用地级别价内涵一致。 

2、基准地价水平及涨幅方面  

1)本轮路线价价格内涵与商业用地级别价内涵一致,均为平均楼面价,而2011年的价格内涵是首层楼面价,平均楼面价是首层楼面价的0.517,首层楼面价与平均楼面价的价格关系大概是2倍,统一内涵后,价格高于2011年,且有一定的涨幅。 

2)住宅基准地价变化幅度达到136%,是通过样点调查并测算得到的。另外可以从两方面对比,第一,房价方面,上一轮基准地价的基准日是201471日,本轮的基准日是201811日,直观对比,2014年到2018年的房价至少是翻番了。第二,从房地产开发角度跟一级市场成交价来看,西部中心城区有一个高价地,当时的起拍价是3950/,成交价是19050/㎡,我们这一轮的区域平均价4440/是高过当时的起拍价,但低于一级成交价,与开发商真正从市场拿的地的价格还是有比较大的差异;另外是珠海北站的高价地,当时的起拍价是4500/,成交价是29100/,我们现在的基准地价是5820/,基准地价总体上反映的是市场客观理性价值。 

对于基准地价调高,是否会导致市场评估价大幅上升,陈述人认为这两个是独立的地价体系,这一轮看似涨幅比较大,实际上绝对值还是相对偏低。市政府在2012年启动评估市场价的体系,是每半年更新一次,随着房地产市场的变化,实时反映市场价值的变化,本轮基准地价是4年才更新一次,不能说基准地价涨了,评估市场价就一定会涨,评估市场价是要根据每半年房地产情况的变化实时反映市场状况,跟基准地价没有直接关系。 

3)住宅的价格比商业价格高,其实是内涵造成的,一般了解到的商业价格,都是首层楼面价,而本轮商业价格是平均楼面价,平均楼面价是首层楼面价的0.517,即首层楼面价与平均楼面价的价格关系大概是2倍,换算以后,商业价格是高于住宅价格。 

4)基准地价具有引导市场健康运行的职能,其价格反映的是目前土地市场的理性价格,珠海政府多年来均有鼓励扶持企业的发展或者是第三产业的发展,但效果尚不明显,从政府引导的角度看,需要扶持的产业,办公地价水平不宜太高。另外从开发办公产品和开发住宅产品时,开发商的投资及资金回收角度来讲,在相同区域,办公的销售价格还是略低于住宅的产品;建安成本不同,办公房产开发商建安成本比较高,包括建设水准、内部通风等成本比较高;销售周期不同,市场比较好的情况下,可能住宅产品一推出来当天或几天就卖完了,但是办公的产品可能一两年才可以把成本收回来。所以办公地价与住宅地价还是有一定的差异。 

3、基准地价应用方面 

1)关于第一、二个问题回复:问题属于地价应用范围,我市地价管理规定中已有明确规定。 

2)基准地价的制订主要是模拟土地价值的形成,从人类生活的聚集以及区位的规划建设、社会资本的投入等等因素带来了土地价值的提升。土地价值跟在某个时点或者说非理性的情况下成交的价值之间的关系,在市场非理性的情况下差异是比较大的。如西部中心城区当初判断的客观理性价格应该在3900/左右,但是成交价到了19050/,这宗地现在还是一个高价地,只能代表在当时的政策环境下,企业或者社会公众可接受的最高价格,并不代表所在片区的客观市场价值。总体上在市场相对理性的情况下成交价是接近于基准地价的,市场成交价跟基准地价对比高低的幅度反映了市场主体对房地产市场的判断,类似于晴雨表的反映。 

3)公开出让用地是按国家和省、市的规定,必须经过评估确定了底价参考价,这个价格就是由评估公司经过法定规程的条件设定评估出来的价格,成交价不能低于底价出让。而关于公开出让土地设定资格条件的个案问题,不属本次听证内容,会后再进行对接沟通。 

听证介绍结束前,主持人对听证会进行了总结,表示对各位听证参加人提出的意见和建议,将认真研究,在听取各方意见后,在充分兼顾各方利益的基础上,制作听证报告,报市政府,供审批时研究。 

 

五、听证会意见和建议采纳情况 

针对听证会上各位听证代表提出的问题,市国土资源局和技术承担单位的相关专家进行了深入的讨论和研究,并逐条研究回复,由于听证代表的问题和意见均属于对基准地价听证材料的疑问,已给予解释,详见第四点。 

 

 

 

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